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Evan 說故事

打房

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二十年前某夜宿台北街頭、抗議房價活動的發起人,同時也是某連鎖水餃店的老闆,在2010年03月27日接受媒體訪問時,他自己是這麼說的:

“在1987年買賣房屋賺100萬元,沒想到漲到買不回來,我因為懊惱才發起XXXX運動。”

我真的很驚訝他會這樣說。原來XXXX運動的緣起,似乎並不是大家認知的那麼有道德使命感。

1980年,台北市家戶平均所得成長22.58%。同一年度,台北市平均房價也上漲23.94%。

1987年,一般餃子館當時一顆水餃的價格大約是一塊錢。台北市住宅均價每坪8.5萬元。

1988年,台北市房價漲幅爆增為94.51%。我不知道這一年是不是就是發起人自爆炒樓賣出後卻買不回的那一年。

1989年,水餃店的老闆在台北發起XXXX抗議活動。

2010年,「連鎖水餃店」一顆水餃賣五塊錢,跟1987年相比,漲了五倍。但是生意一樣還可以。同一年,2010,台北成屋行情每坪40.9萬元,是1987年的5倍。很巧,漲幅也跟水餃一樣。如果,有人號召窮學生去抗議「連鎖水餃店」的水餃太貴吃不起,我想,當初身為發起人的老闆現在會兩手一攤,表示反應物價成本而已。現在台南有一顆兩塊半的,何必非要來台北吃「連鎖水餃店」的水餃?!

<錯誤的政策比貪污更可怕>

我們當局的立場,到底是要刺激經濟、還是經濟降溫? 煞車油門一起踩,打左方向燈往右轉,政府到底要往哪裡走?

美國次貸爆發後,台灣央行猛降基本利率,說好聽一點是活化私部門資金,希望創造便宜的資本來刺激經濟成長。說難聽一點是放火燒騎樓機車,逼公寓住戶帶著現金逃出火場,讓現金能夠現身。中國3月定存利率在2010年Q3升到3.48%。台灣板信銀行同期3月定存利率僅0.550%,台灣匯豐甚至只有0.250%。這樣一比,就能看到央行這把火放得有多兇了。台灣受不了低利的資金當然也就隨人顧性命,房市當然是資金出路的首選之一。這不但是預想得到的事,也有很多前例可循。既然明知降息會推升房價,那麼央行與中央政府為什麼又聯手壓制房價? 如果不希望房價升高,那就不該在好幾個可供使用的調節通膨對策裡只側重降低存款利息這個選項。

美國兩波量化寬鬆輸出通膨,使得央行對熱錢很在意。應該的。只是,狙擊式熱錢進來之後,通常都選擇股市與匯市這種可以實施閃擊戰的戰場,而不是變現性較差、必須拖拖拉拉的不動產。所以打房跟打熱錢並不能畫上等號。

我們只看到央行連連降低存款利率,卻沒看到央行對放款利率做出對稱的抑制動作。央行製造房價高漲的契機與擴大貧富差距的跳板,然後全體國民一起承擔它打房的後遺症,倒楣的是千千萬萬個小老百姓,包括有工作的、沒工作的、支持打房的、還有努力存錢想買房的,但絕對不會是房市投資客,也不會是銀行。也來看看官股銀行有沒配合政府打房政策而在不動產的部位減碼。

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上圖:合庫蓋總部

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上圖:佔地寬闊的總部。

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上圖:這是一塊建地。我們不能說這是在養地,因為這是配合美化市容的政策。我本人全力支持政府施政。

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上圖:尚志的母公司是大同。點此延伸閱讀

央行高可預期性的打房進程,不會是一次到位,而是一波不行就再進行下一波。喊話、條件式限購、升息、嚇阻式加稅;一招比一招重手,房屋買賣成本也愈來愈高。當你額手稱慶,幸讚政府大有為的時候,市場經濟那隻看不見的手也將開始反撲。這會造成了市場的投機空間。你愈晚進場,成本就愈高;你現在趕快進場,就可以在下一波打房之前,以相對較低的成本買到。握有資金的富人若選擇搶進,不是問題;缺乏資金的窮人,搶進的機會則是愈來愈渺茫。可憐的是抱著希望等房價下跌的小老百姓。你慢慢等吧! 愈等,你就愈窮。

換句話說,央行打房等於是把房價結構的基本部位又往上拉升,形成更高的房價結構。房市上有市場拉抬壓力,下有央行墊高底部。你說,房價能往下掉幾個百分比?

況且,怎樣的房價才算低?

這麼矛盾的政策,為什麼會被執行?

<民粹又比錯誤的政策更可怕>

民粹,說穿了,就是比聲音大。但是聲音大並無法代表什麼,聲音再大也取代不了市場的力量。若誰比較會哭,執政者就給誰糖,那我們要領導者幹什麼? 我們要專家幹什麼? 不如請土地公來主政吧! 大家擲茭來決定就好。土地公還不需要國務機要費喔! 健忘的台灣人,回頭看看不久前的歷史事實吧。

1980年代末期,台北房市進入大多頭。當時的政府為了經濟降溫,央行緊縮銀根,將貨幣供給率從1989年的6.1%,硬是摜殺到1990年的-6.1%,俯衝下降整整10%。重覆一次:貨幣供給率調降百分之十! 市場也當然會有反應。1990年1月股市從12,495點狂跌至10月的2,485點。當時全台灣的財富蒸發一半。多少小吃攤收掉了? 多少勞工被精簡掉了? 多少上班族被逼得離鄉背井往大陸台商企業去求職?

但是,台北市房價卻只跌了5.5%。

5.5%! 請記住這個數字。

付出這麼沉重的代價,結果所謂房價泡沫只跌了5.5%。買不起房子的,依然買不起房子。買得起房子的,卻可以買到更多、更大、更好的房子。愈打房就愈為下一波房價上揚儲備動能。房價在2003年起開始緩步回升,還攀升到現在連創新高。當時沒進入房市的人,都當了大傻瓜,而參與炒樓的人,如今不論幾歲大概都可以宣佈退休了。

從供需理論來看,抱怨房價的聲音愈大,那麼就表示台北市房價的上漲空間就愈大。因為你若不是那麼渴切地想在台北縣市買房子,你就不會來抗議。所以在這種高需求低供給狀況之下,價格當然上揚。個人認為,台北市的高房價,在次貸金融海嘯裡吸納了不少衝擊、也直接嘉惠了周遭副都,帶動台北縣、桃園縣等地的發展。關於這一點,我覺得XXXX活動發起人應該最清楚,因為「連鎖水餃店」在台灣的加盟展店速度與地點,幾乎都是跟著都會輕移民的換屋地區及他們仰賴的捷運在走。「連鎖水餃店」在台北市有36家店、台北縣有45家、桃園縣有36家,這是前三大分佈地區。至於房價最低的縣市、一些輕移民比較不會去的地方,卻很難看到「連鎖水餃店」。「連鎖水餃店」也是台北市高房價的受益者。這位老闆說:現在要我買10棟房子也沒問題。

一個經濟體的景氣循環是直接反映在股匯房三市。XXXX社運份子與支持者有點找錯仇家砍錯人了。就一些基本數據來看,台北市房價,甚至還算是公允的;過去在股市無量下跌時,還扮演了某種金融土石流的擋土牆。

民粹不滿政府過度釋地,所以政府意思意思,暫時停止釋地。結果等於是進一步惡化供給面的基礎。這除了進一步推升房價之外,沒有任何好處。

民粹要求政府在公有地蓋廉價國宅,國宅政策是一項精密科學,一不小心就會把區域經濟打趴在地上。國宅也是一個很大的灰色地帶。它的立意具有很高的正當性,高到可以遮蔽不正義的事。很多國宅計劃一開始都對轉手變賣與商業用途都有很嚴格的規定,但隨著台灣頻繁的各類選舉與既得利益者的推動之下,國宅的各項規定也會逐漸鬆動,也失去最初的正當性。台北市區某精華地段國宅,當初土地使用為第三類住宅區,一樓部份頂多只能當辦公室使用。經過哈利波特唸過咒語之後,哇,忽然間,一樓變更為可供零售業做商業用途使用,二樓可供一般事務所當商業使用。某主管單位整理這些物件後公開標售,還表示:”基於物件稀少性及為XX區最佳入門產品,預期將吸引投資客及自用民眾搶標。”標售,請注意,標售,不是抽籤。該案起標價高達每坪36萬。另,某超級精華地段國宅曾創下三萬人抽86戶,抽中一轉手就可獲利兩、三百萬。這與當初的正義性與正當性就差太遠了吧?! 當初土地被徵收蓋國宅的人,又做何感想? 而且,國宅就是公共工程。啊,一提到公共工程。怎樣的人最愛公共工程呢? 蓋! 一定要蓋! 蓋愈多愈好! 現在,這套劇本又被拿出來重播一次,但是大家一樣齊聲叫好,一呼百諾。馬可仕一定很恨自己沒生在台灣。

民粹要求國宅只租不賣。是的,就像蒼蠅聞到狗便便,各路為民喉舌為民先鋒的聖人也紛紛跳出來支持。但是,租金給誰收? 如果是給政府收,難道這不叫稅? 就像你在家玩檢紅點就叫聚賭,政府做莊辦彩券就叫公益,所以政府也來做房東當包租公與民爭利? 如果是給委外單位收,那又由誰來決定這個委外單位應該是誰? 違規使用國宅的人,可以被強制驅逐嗎? 抽到國宅的承租戶,私下轉租賺價差有誰來管? 如果國宅住戶以集體力量,用選票壓力促成民意代表立法給予特殊待遇,那麼公庫虧損又由誰承擔? 租金由誰訂定? 若比照市價,那為什麼不能去租私宅,而非得要花鉅額公款蓋房子? 若租金低於市價,是不是又創造了另一種歧視,掀起另一批人的不滿?

民粹責怪投資客,認為投資客造成高空屋率與高房價,要求政府關切。投資客不是神,但也不是豬,也是會做算術的,不會沒事買間房子跟政府比賽誰養的蚊子比較肥。坦白講,要不是投資客,現在台北市住宅租金水準不可能像現在這麼低。事實上,台北市平均住宅租金漲幅並沒有隨著房價漲幅同步變化(店面商辦除外)。這就是供需原理透過看不見的手在做調節。政府為了滿足握有選票的民粹,就猛打投資客的主力商品:小套房,結果原本小老百姓還買得起的小套房,現在貸款成數受到政策限制,讓受薪階級必須揹負更沉重的房貸,所以連套房也快買不起了。傷害還不止如此。你自己去看,現在建商推案,根本就不想推中小坪數,都是六、七十幾坪起跳的大坪數建案,就是怕小坪數的物件會因貸款困難而拖慢銷售速度、害得市場上小坪數供給量受影響,反而為小坪數現貨價格築底。在錯誤政策跟民粹雙重市場暴力之下,小老百姓買房子的夢,就更難圓了。

怎麼會這樣呢? 當初很多理想,這些正義的事,也是很多人在鼓吹在爭取的呀?!

<披著學術與道德外衣的民粹,是民粹裡最可怕的>

有人說,現在滿街房仲公司比便利超商還多,就代表泡沫太大,大到快破掉。

請問,便利超商有泡沫破掉嗎?當初某超商展店千家時大喊超商泡沫的人又躲到哪裡去了?

房市景氣循環可以從兩件事來看:新建案(含新成屋)與平均銷售週期,不是仲介公司數量的多寡,甚至也不是房價本身。新建案(含新成屋)反應了供給面,平均銷售週期反應了需求面。新建案若出現萎縮,就代表前景不樂關,但若新建案成長率過高,就代表經濟過熱。平均銷售週期愈快,就表示需求面愈旺,反之亦然。舉例來說,美國雖然被次貸搞得狗血淋頭,但仍舊使用新建案做為景氣復甦的指標之一。

過去XXXX運動的核心,號稱是由「學者」、「專家」、「人民團體」組成。他們喊出來的口號是:”住宅是人權、不是商品!”

民粹。批著學術與道德外衣的民粹。必須用金錢進行買賣的東西,怎麼不是商品呢? 101大樓旁的住宅,跟市立儐儀館旁的住宅,人權的大帽子一扣,難道就沒有價值差異嗎?

這些人是誰?

有自認經濟權威的學者:國小老師也算。

有自認具備都市計劃專業能力的專家:大學生也算。

有自認中立的人民團體:C社也算。

都算! 都算! 他們認為自己是菁英,那就這樣吧。我沒有反對。我可沒說你們不是菁英喔!

當時C社的某位T大教授,本身並不是經濟專長的教授,在2010年再度跳出來批評房價說:

“台灣要有遠見學習香港、新加坡、歐洲。"

學習什麼?香港房價上漲33%、新加坡私宅價格上漲了35%。至於歐洲,不知這位教授指的是房價正在上漲的英國,還是房價泡沫化、但銀行也跟著不願放款給購屋人的法國。這位教授的「遠見」,到底看到了什麼呢?短見的我,很希望能多瞭解一點。

其中還有一位”學術界"的人。他在2008年預言台灣房地產將衰退。在兩三年後,2011年的現在,請您自己評斷他說的準不準。

這位學術界的仁兄,自己也曾跟人合夥投資不動產。他自己說,1982到1992在不動產投資上,”大致都小有獲利”。他至少擁有三棟房屋。再怎麼看,都很難不去聯想到一個名詞:投資客。純聯想,不代表事實。這位現在支持打擊投資客的菁英,不妨就以自己的房子為例,為大家開釋一下,他名下房子在他鼓吹的理想裡,目前合理價格應該是多少。

當然,上述的人,絕對不是偽善、絕對都是菁英、絕對都是深受廣大社會崇敬的人士。

偽善的可惡在於傳遞錯誤的訊息給缺乏訊息的人。國不患寡而患不均。房價問題不是個問題,而是個總體經濟政策與貧富差距的症狀。批著學術與道德外衣的民粹份子想要引入鋸箭法來逼迫政府壓制房價,不但是根本的錯誤,也會嚴重干擾市場經濟的規律與平衡。

在我個人認為,一心只想閃婚嫁進豪門的人,並沒有資格指著路邊妓女罵人賣春。一次大買賣,跟一萬次小買賣,一樣是買賣,都是同行。只是,妓女見錢老實直接笑,而這些"學者"會堅稱自己是清白的。

<窮人跟政府要的愈多,貧富差距就愈大>

不知道你可曾想過,不管人民對什麼不滿意,政府拿出來的辦法總是一百零一套:加稅。

反菸? 菸品健康捐! 捐了半天,健保還是非得漲。(抽菸人口愈多,對健保愈有貢獻?)

貧富差距? 開徵奢侈稅!

教改? 除了創造喇舌補教富豪,還有更多的教材讓家長買不完、讓學生有跳不完的樓。

族裔尊嚴? 增設XX族裔委員會! 配車配人配房,附退休金領到死。成本你出。夠尊嚴了吧!

重視母語? 一檔接一檔的不知所云的母語電視廣告,廣告費愈高,就愈表示重視。費用你付。

那一樣最後不是人民自己出錢? 你要得愈多,就會有愈多的增加的稅收與增設的單位;這些要求都會變成政治籌碼,他們就怕你不開口要。

在你的看法裡,打房應該打擊哪些人呢? 投資客? 有錢人? 你能更具體一點說明嗎?

你做不到。你只有一些模糊的概念:有某些人在炒做房價。好,既然你說不出個所以然,那麼,就由政府全權做主,替您出口氣吧!

2010年11月安泰銀行宣稱今年表現優異的員工年終獎金將超過26個月。

26個月。

你把錢拿去銀行定存,利率0.550%。銀行把你的錢拿去承作房貸,利率約2.5%,賺5倍。信用卡少說14%,賺20倍。

地下錢莊要討債,還得花錢雇用一堆難搞卻常闖禍辦不好事的古惑仔;銀行要催討房貸,還有法院免費專業代勞。

誰造成的? 是誰只降存款利息,不降貸款利息,讓你存錢賺不了利息、買房又揹不起利息?

為什麼? 因為你要他打房,他只是順應民意而已,而你也不覺得存放款利率這種差距有什麼不對。

為什麼打房? 因為你被一群披著學術與道德的民粹偽善者誤導,以為房價就是該被千殺萬剮的罪魁禍首。

整件事搞下來,你領到了26個月的年終獎金嗎? 誰是最大獲利者,還不夠清楚嗎?

只要你提出要求,政客,各種顏色的政客,就是有辦法不動聲色把你的要求自動轉換為你的未來成本、別人的未來利益、他們的目前利益。有的是故意、有的是無知、有的是無能。

提高房貸放款利率來打房,最開心、最支持的除了你,還有銀行。殖利率提高了,不是嗎? 你辛苦存錢準備買房,提高定存利率應該會有些幫助。為什麼沒有? 因為這樣銀行會很不開心,很不支持。殖利率下降了,不是嗎? 如果定存利率與房貸利率相去不遠,短線投資客炒樓的情況就會減少。事實又如何?

啊! 不行! 萬萬不行! 提高定存利率會引進熱錢,造成通膨與台幣升值,影響出口。

啊! 要不得,千萬要不得! 定存利率愈高,有錢人錢滾錢利滾利就會更快,貧富差距就愈大。

說來說去,無解。只靠利率政策的話,打房無解。既然無解,為何又如此熱衷? 打房,是個亂劃箭靶亂打一氣的猴戲,讓你自我感覺良好而已。

為了你一個”讚”字,容我再重複提到,台灣財富曾經腰斬,薪資水準停滯20年到現在這個萬物皆漲的時代,但台北市房價僅曾經短暫下跌5.5%。

只是我自己覺得很奇怪,中央銀行何時轉型為扮演上帝的中央打房總部了。

每個人都想賺錢,錢賺再多也是永遠不夠多。市場自有其起伏規律,而歷史一再證明人為刻意改變經濟起伏,永遠失敗,而且後果更嚴重。炒房,跟那個很白目的蛋塔一樣,在我認為,沒什麼好,也沒什麼不好;它只是一種經濟活動。市場未達飽和,自然就會成長;市場已趨飽和,自然就會衰退。政府該扮演的角色也應該很簡單。造橋鋪路,水土保持。其它的,少管一點。

要是沒有機場捷運線,林口就無法受惠於台北市房價的上漲。要是沒有蘆洲捷運線,蘆洲就還是…蘆洲。板橋、土城、桃園,這些交通動脈連貫的地區,自然會扮演台北市高房價的宣洩池,不需某些…嗯…菁英…這些自己炒樓後不准別人炒樓、自己認為承擔神聖使命的聖人…操太多的心。某精品專櫃選擇到台中去開。台北有些餐廳,也棄北市黃金地段轉戰台中。板橋文化路房價已經超越台北市很多區了。當台北市的百貨公司打佯冷清下來時,桃園的夜生活才正開始。當林森北路夜裡的小黃也開始離去時,台中金錢豹還在忙著喬車位。台北市的高房價,會把資金以幅射方式沿著交通動脈擴散。路開到哪裡,繁榮就跟到哪裡。沒道理說台北市的是泡沫,其它地方的就是經濟成長。

相對的,假設台北市房價真的被央行打垮了,或是降低到水餃店老闆這群人認為公平合理的價格帶之後,這種資金擴散的動力也就被切斷了。

央行也請管好自己的事就好,不要試圖同時包辦金管會、經濟部、財政部的角色當個大紅人。光是外匯方面做球給人套利就該被約談被糾正了! 央行每每都是台幣上午漲,下午跌這種固定不變的模式,讓央行成了外資的私人提款機,然後全民買單。我只要中午前在匯市裡灌水,到了下午央行就會把水變紅酒放出來給我帶回家。打房又何嘗不是如此! 你漲公告現值,被打掉的頂多是帝寶人一頓日本料理的錢,但卻是小老百姓給小孩一學期的註冊費。

若我是市場主力、若我是投資客,真的,拜託央行你持續打房! 你希望一年就賺一台小轎車嗎? 你想賺一趟馬爾地夫之旅嗎? 那就舉雙手雙腳支持總裁無限期留任,領導全國軍民同胞用力打房。

打房? 有辦法的人,自有逃命路線的安排;逃不掉的,卻都是最沒有辦法的人;一覺醒來之後,比昨天又更窮了一點,而連鎖水餃店又可以準備再多展店來服務你這種變窮的人了。

老話一句。經濟學是民主的燈塔、政客的照妖鏡、終結顏色聯合詐欺的狗頭鍘。

(以上文字,純屬虛構,因為鍋貼店不是水餃店。如有雷同…那就雷同吧。)

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作者:Evan Liu

60% 魔羯 + 30% 處女 + 8% 射手 + 2% 天秤

4 thoughts on “打房

  1. 說的太好了 薪資不漲 腦經比較靈活的想到用槓桿財務操作投資房市 反而因政府的鄉愿政策 被一棒打死 宛如共產黨的將個人資產全部皆露 清算有錢人 保護無能的人 請問房價多少算便宜? 一坪十萬都不算便宜? 一坪兩萬都不算便宜 ? 因為大家都等這房子從天上掉下來 不要錢最便宜 那就當共產黨吧 平均分配 不事生產的人就保護他 讓他也有房住吧 順便社會基金就業撫養 天下均富吧 沒有天才 沒有白吃 齊頭式平等吧 最後請問 那股票當沖的 是不是該抓去關? 股票大家都想賣在最高點 就會有人買在最高點 這種毫無資產保障的投機數 更是罪惡 證交稅或所謂的時價課徵的奢侈稅打兩年內短期投資股市的投機客 害怕郭婉容事件重演?

  2. 最好小套房都禁止貸款.以防投資客炒作…人窮沒關係.就怕腦殘.窮人們..不要再鬧ㄌ.再鬧..害到ㄉ都是自己阿…

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